Strict Standards: Only variables should be passed by reference in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/modules/functions.php on line 805 Strict Standards: Only variables should be passed by reference in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/modules/functions.php on line 806 Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 150 Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 150 Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 150 Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 150 Strict Standards: Only variables should be passed by reference in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/index.php on line 98


Аренда жилья.
.: Навигация

.: Кафедры
  • Машины и технология литейного производства
  • Машины и технология обработки металлов давлением
  • Химии
  • Технологии металлов и металловедения
  • Электротехники, вычислительной техники и автоматизации
  • Теоретической механики
  • Теории механизмов и машин
  • Кафедра технологии машиностроения
  • Сопротивление материалов и теории упругости
  • Триботехника
  • Турбиностроение и средства автоматики
  • Высшей математики
  • Менеджмента
  • Экономики и предпринимательства
  • Истории и общей экономической теории
  • Философии
  • Безопасности жизнедеятельности и промышленной экологии

    .: Авторизация
    Логин
    Пароль
     
    .: Голосование

    Корочка нужна
    Без образования никуда
    От армии кошу



    .: Самые читаемые
    » Культура России 18 века
    » Курсовая работа по ТАУ - 4 курс
    » Реферат по истории "Культура 18 века России"
    » Реферат по истории "Первая мировая война 1914-1918 года" - 1 курс
    » Реферат по экологии "Общие экологические проблемы городов мира."
    » Роль знаний в жизни индивида
    » Курсовой проект по "Детали машин" - 4 курс
    » Пример отчета по практике
    » Общая химия. Основные классы неорганических соединений.
    » Шпоргалка по истории "все основные даты" - 1 курс
    » Курсовая работа по "ПРОЕКТИРОВАНИЕ И РАСЧЁТ НАДЁЖНОСТИ ТИРИСТОРНОГО ПРЕОБРАЗОВАТЕЛЯ"
    » Основные законы химии
    » КУРСОВАЯ РАБОТА: Кадровые стратегии организации
    » Как правильно самому написать реферат
    » МЕХАНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ И РЕЖИМЫ РАБОТЫ ТРЕХФАЗНЫХ АСИНХРОННЫХ ДВИГАТЕЛЕЙ
    » Исторические даты. История за 1 курс.
    » Курсовая работа по "Токарные и токарно-винторезные станки"
    » Химическая кинетика и равновесие.
    » Курсовой проект по надежности "НАДЕЖНОСТЬ СИСТЕМ АВТОМАТИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ"
    » Шпоргалки по истории
    » ТСА Лекция. Технические средства систем автоматизации
    » Все уроки по английскому языку ( юниты unit )
    » Курсовой проект - Автоматизированный электропривод
    » Химия. Таблица кислот.
    » Конспект история техники. Весь констпект.

    .: Спонсоры проекта


    .: Архив
    Июль 2011 (1)
    Январь 2010 (1)
    Декабрь 2009 (1)
    Июль 2009 (45)
    Июнь 2009 (38)
    Май 2009 (41)
    Апрель 2009 (42)
    Март 2009 (40)
    Февраль 2009 (41)
    Январь 2009 (47)
    Декабрь 2008 (47)
    Ноябрь 2008 (48)
    Октябрь 2008 (42)
    Сентябрь 2008 (45)
    Август 2008 (45)
    Июль 2008 (44)
    Июнь 2008 (44)
    Май 2008 (48)
    Апрель 2008 (47)
    Март 2008 (47)
    Февраль 2008 (47)
    Январь 2008 (45)
    Декабрь 2007 (41)
    Ноябрь 2007 (51)
    Октябрь 2007 (47)
    Сентябрь 2007 (39)
    Август 2007 (49)
    Июль 2007 (44)
    Июнь 2007 (41)
    Май 2007 (42)
    Апрель 2007 (35)
    Март 2007 (37)
    Февраль 2007 (31)
  •  

    Поиск по сайту:

    Аренда жилья.
    Раздел: Материалы » Рефераты | 12 02 09 | Автор:bizdrya | просмотров: 7461 | печать
     (голосов: 1)



    .: Интересное
  • ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО -1.
  • Гражданское право1205.
  • Гражданское право. Задчи 2.
  • Гражданское право (к.р).
  • Гражданское право. Задачи.

  • Содержание

    Введение……………………………………………………………………….3
    1. Основные положения аренды жилого помещения………………………4
    1.1. Объекты аренды……………………………………………………….4
    1.2. Срок аренды и арендная плата………………………………………..5
    1.3. Использование арендованного жилья………………………………..8
    1.4. Содержание и улучшение арендованного помещения……………...9
    2. Договор аренды жилого помещения…………………………………….10
    2.1. Содержание договора аренды……………………………………….10
    2.2. Прекращение договора аренды……………………………………...11
    2.3. Преимущественное право на возобновление договора……………14
    2.4. Порядок изменения договора аренды. Ответственность сторон….16
    Заключение…………………………………………………………………..17
    Используемая литература…………………………………………………...18
    Приложение………………………………………………………………….19

    Введение

    Жилище имеет строго целевое назначение. Оно предназначено строго для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержатся в актах гражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те или иные договоры (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена и т.п.).
    Для правильного применения правовых норм, регулирующих договоры, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное – с другой.
    Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции Российской Федерации относится к исключительному ведению Российской Федерации. Согласно ст. 72 Федеральной Конституции жилищное законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов. И поэтому отношения, о которых говорилось выше, по эксплуатации, пользованию и др., могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектам.

    1. Основные положения аренды жилого помещения

    1.1. Объекты аренды

    Объектом договора аренды выступает жилое помещение (жилой дом, квартира). Жилые дома, как известно, могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т. п.). Гораздо реже в нежилых здания размещаются жилые помещения (например, служебные квартиры в здании, используемом под контору) [7].
    Для того чтобы жилой дом мог быть использован в качестве объекта договора аренды, он должен обладать определенными признаками. Так, например, здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом аренды самовольно построенный жилой дом.
    Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга.
    В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридических и физических лиц. Комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации ведут учет государственной собственности субъектов Российской Федерации и их реестр. Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления - объектов муниципальной собственности и их реестр.
    С введением в действие Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то есть с 30 января 1998 года учреждения юстиции, осуществляющие такую регистрацию обязаны вести Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    В тексте аренды жилого помещения следует зафиксировать индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче арендатору. Кроме того, в договоре необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, его качественные характеристики. При нарушении этих требований объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным [10].

    1.2. Срок аренды и арендная плата

    Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный сроки аренды жилых помещений. Следовательно, характер аренды (краткосрочный или долгосрочный) стороны вправе определить в договоре самостоятельно. Впрочем, срок может быть и не согласован сторонами, тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае у каждой из сторон появляется возможность в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
    Поскольку договор аренды является возмездным, то заключая соглашение арендатор принимает на себя обязательство своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, так называемую арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды жилого помещения считается незаключенным. Для данной ситуации не применимо общее правило, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги [1; 7].
    В предусмотренных законом случаях при определении размера арендой платы применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не установлены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.
    Размер арендной платы зависит от следующих факторов: 1. Места расположения жилого помещения (центр или окраина). 2. Технического состояния (степень износа, строительный материал, из которого построен жилой дом). 3. Степени обустройства (лифт, мусоропровод и т.п.). 4. Фактической площади жилого помещения [10].
    Данный перечень не является исчерпывающим. В случаях, когда плата за аренду жилого помещения установлена в договоре за единицу площади, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера помещения.
    Что касается форм арендной платы, то у сторон есть право выбора из предложенных законодательством. Более того, партнеры по договору могут устанавливать в соглашении иные формы арендной платы или сочетать указанные в законе. Согласно Гражданскому кодексу, арендная плата может взиматься в виде:
    1. Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Эта форма оплаты является наиболее распространенной.
    2. Предоставления арендатором определенных услуг.
    3. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду.
    4. Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного жилого помещения (жилого дома, квартиры) [9].
    Важно помнить, что арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние жилого помещения. Уменьшение арендной платы должно соответствовать степени снижения полезных свойств объекта аренды.
    В домах жилищного фонда, находящегося в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды жилых помещений работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров.
    Порядок оплаты жилья и коммунальных услуг по договору аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается Правительством Российской Федерации и исполнительными органами власти субъектов Российской Федерации. При этом органы государственного управления, местная администрация, а также предприятия, учреждения, общественные объединения вправе предоставлять за счет соответствующих бюджетов или собственных средств компенсации (субсидии) гражданам, арендующим жилье, с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот.
    Плата за пользование жилым помещением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В тексте соглашения можно предусмотреть раздельную плату за землю и за аренду жилого помещения. Как поступить в ситуации, когда арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы? На этот случай закон наделяет арендодателя правом требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Одновременно законодательство предусматривает и ограничение - платежи не могут взиматься; вперед более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением подразумевается неоднократная или длительная задержка внесения арендной платы. Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе пойти на крайнюю меру - потребовать досрочного расторжения договора [10].
    1.3. Использование арендованного жилья

    После того, как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с условиями договора. Особенностью данного вида аренды является целевой характер использования объекта аренды. Вне зависимости от того, кто выступает в качестве арендатора, - гражданин или юридическое лицо, арендованное жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан.
    С согласия арендодателя арендатор имеет право на следующие действия в отношении арендованного жилого помещения: а) сдавать в субаренду; б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу; в) предоставлять арендованное помещение в безвозмездное пользование [3].
    Поскольку договор субаренды является производным от договора аренды, то срок субаренды не может превышать срока действия первоначального договора аренды. Разумеется, досрочное прекращение договора, аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако в этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды помещения, находящегося в его пользование по договору субаренды. Такой договор может быть заключен в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Таким образом, при досрочном прекращении договора аренды законодательство защищает права добросовестного субарендатора, то есть предоставляет ему возможность заключить самостоятельный договор на право аренды помещения, которым он пользовался на условиях субаренды [2; 3].
    К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или другими правовыми актами. Арендодателем по договору субаренды является арендатор по основному договору, а субарендатор по отношению к нему выступает в качестве арендатора.

    1.4. Содержание и улучшение арендованного помещения

    Капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения обязан производить арендодатель. Обязанность арендатора - поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором аренды.
    Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Это говорит о том, что собственник жилья должен поддерживать жилое помещение в состоянии, пригодном для использования его по назначению.
    В случае невыполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:
    а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта иди зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков [4; 5; 10].
    Традиционно решается вопрос о последствиях, связанных с улучшением объекта аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, то отделимые улучшения арендованного жилого помещения, произведенные арендатором, являются его собственностью. Следовательно, арендатор имеет право их изъять.
    Стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору в случае, если они произведены с согласия арендодателя. Неотделимыми считаются такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для помещения. Стороны вправе согласовать иной порядок распределения затрат, вызванных улучшениями арендованного жилья, произведенными с согласия арендодателя.

    2. Договор аренды жилого помещения

    2.1. Содержание договора аренды

    Содержание договора аренды (Приложение 1) жилого помещения составляет обязанность арендодателя предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Аренда жилого дома предусматривает передачу, как самого жилого дома, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования дома. Объясняется это тем, что жилой дом невозможно эксплуатировать без права пользования земельным участком, который находится под зданием и непосредственно примыкает к нему.
    Право арендатора на земельный участок, на котором расположен дом, зависит от того, какое право на земельный участок имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или др.). Перечень этих прав устанавливается земельным законодательством [4; 5; 6]. При этом, независимо от правомочий арендодателя на земельный участок, арендатор жилого дома получает право на земельный участок, на котором расположен дом.
    В договор аренды должны быть включены условия пользования земельным участком. Однако, если данные условия не оговорены договором аренды, это не влечет недействительности договора. В этом случае на срок аренды жилого помещения к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом аренды и необходима для его использования в соответствии с назначением. Право пользования дополнительным земельным участком определяется по соглашению сторон.
    При определении права арендатора на соответствующий земельный участок необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Так, земельный участок может предоставляться на праве пожизненного наследуемого владения только гражданам.
    В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное жилое помещение, продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью и необходима для ее использования. Условия пользования остаются теми же, что действовали до продажи земельного участка. Данная норма направлена на защиту законных интересов арендатора жилого помещения в случае изменения собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость [10].
    В соответствии с законодательством договор аренды жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что договор не может быть оформлен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Стороны не вправе предусмотреть форму договора, отличную от установленной законом. Несоблюдение формы влечет недействительность соглашения независимо от срока действия и участников договора.
    Следует учитывать, что договор аренды жилого помещения подлежит, государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.


      Скачать полную версию - arenda-zhilja.rar [16.75 Kb] (cкачиваний: 41)



    Информация
    Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии в данной новости.


    Неофициальный сайт "Санкт-Петербургский институт машиностроения"
    Связь с администрацией
    Карта сайта
    Все права защищены 2007-2008 ©