Strict Standards: Only variables should be passed by reference in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/modules/functions.php on line 805 Strict Standards: Only variables should be passed by reference in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/modules/functions.php on line 806 Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 150 Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 150 Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 150 Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 150 Strict Standards: Only variables should be passed by reference in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/index.php on line 98 Инвестиционный Процесс в Строительстве
.: Навигация

.: Кафедры
  • Машины и технология литейного производства
  • Машины и технология обработки металлов давлением
  • Химии
  • Технологии металлов и металловедения
  • Электротехники, вычислительной техники и автоматизации
  • Теоретической механики
  • Теории механизмов и машин
  • Кафедра технологии машиностроения
  • Сопротивление материалов и теории упругости
  • Триботехника
  • Турбиностроение и средства автоматики
  • Высшей математики
  • Менеджмента
  • Экономики и предпринимательства
  • Истории и общей экономической теории
  • Философии
  • Безопасности жизнедеятельности и промышленной экологии

    .: Авторизация
    Логин
    Пароль
     
    .: Голосование

    Корочка нужна
    Без образования никуда
    От армии кошу



    .: Самые читаемые
    » Культура России 18 века
    » Курсовая работа по ТАУ - 4 курс
    » Реферат по истории "Культура 18 века России"
    » Реферат по истории "Первая мировая война 1914-1918 года" - 1 курс
    » Реферат по экологии "Общие экологические проблемы городов мира."
    » Роль знаний в жизни индивида
    » Курсовой проект по "Детали машин" - 4 курс
    » Пример отчета по практике
    » Общая химия. Основные классы неорганических соединений.
    » Шпоргалка по истории "все основные даты" - 1 курс
    » Курсовая работа по "ПРОЕКТИРОВАНИЕ И РАСЧЁТ НАДЁЖНОСТИ ТИРИСТОРНОГО ПРЕОБРАЗОВАТЕЛЯ"
    » Основные законы химии
    » КУРСОВАЯ РАБОТА: Кадровые стратегии организации
    » Как правильно самому написать реферат
    » МЕХАНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ И РЕЖИМЫ РАБОТЫ ТРЕХФАЗНЫХ АСИНХРОННЫХ ДВИГАТЕЛЕЙ
    » Исторические даты. История за 1 курс.
    » Курсовая работа по "Токарные и токарно-винторезные станки"
    » Химическая кинетика и равновесие.
    » Курсовой проект по надежности "НАДЕЖНОСТЬ СИСТЕМ АВТОМАТИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ"
    » Шпоргалки по истории
    » ТСА Лекция. Технические средства систем автоматизации
    » Все уроки по английскому языку ( юниты unit )
    » Курсовой проект - Автоматизированный электропривод
    » Химия. Таблица кислот.
    » Конспект история техники. Весь констпект.

    .: Спонсоры проекта


    .: Архив
    Июль 2011 (1)
    Январь 2010 (1)
    Декабрь 2009 (1)
    Июль 2009 (45)
    Июнь 2009 (38)
    Май 2009 (41)
    Апрель 2009 (42)
    Март 2009 (40)
    Февраль 2009 (41)
    Январь 2009 (47)
    Декабрь 2008 (47)
    Ноябрь 2008 (48)
    Октябрь 2008 (42)
    Сентябрь 2008 (45)
    Август 2008 (45)
    Июль 2008 (44)
    Июнь 2008 (44)
    Май 2008 (48)
    Апрель 2008 (47)
    Март 2008 (47)
    Февраль 2008 (47)
    Январь 2008 (45)
    Декабрь 2007 (41)
    Ноябрь 2007 (51)
    Октябрь 2007 (47)
    Сентябрь 2007 (39)
    Август 2007 (49)
    Июль 2007 (44)
    Июнь 2007 (41)
    Май 2007 (42)
    Апрель 2007 (35)
    Март 2007 (37)
    Февраль 2007 (31)
  •  

    Поиск по сайту:

    Инвестиционный Процесс в Строительстве
    Раздел: Материалы » Курсовые работы | 18 01 08 | Автор:Виталий | просмотров: 17708 | печать
     (голосов: 2)

    Управление развитием любой экономической системы в современных условиях требует их соответствия состоянию экономики в целом и тем изменениям, которые произошли в стране. В связи с данным требованием процесс управления нуждается в своевременной и оперативной корректировке и выработке основных направлений, обеспечивающих совершенствование рассматриваемого процесса, а также ликвидации существующих недостатков.
    Управление строительным комплексом должно заключаться в тщательном государственном регулировании функционирования отрасли в целях повышения ее эффективности, улучшения качества строительных работ и материалов, что приведет к разрешению социальных, экономических, и технических задач развития всей экономики России. Для обеспечения развития и стабильного функционирования строительного комплекса необходима реорганизация существующей системы, в которой должны быть определены приоритетные направления управления.
    Ведущая роль строительного комплекса в достижении стратегических целей развития общества определяется тем, что конечные результаты достигаются путем осуществления инвестиционных программ и проектов как на федеральном, так и на уровне субъекта Федерации. При этом непременным условием является повышение эффективности строительного комплекса на основе наиболее рационального использования инвестиционных ресурсов, направление их в программы и проекты, позволяющие получить наибольшие экономические и социальные результаты, а также высокую эксплуатационную рентабельность возведенных объектов.
    Развитие современного инвестиционно-строительного комплекса в России осуществляется в условиях сильной конкуренции при недостаточно высокой инвестиционной активности.
    Проблемы инвестиционно-строительного комплекса чрезвычайно важны по причине изменившихся ориентиров, обусловленных переходом к рыночной экономике, повышением требований рынка к техническим и экономическим предложениям в строительстве, необходимостью соответствия объектов строительства широкому диапазону инвестиционных ресурсов, возросшим возможностям архитектурно-строительной практики, социальным потребностям населения.
    Актуальность данной темы обусловлена, с одной стороны, масштабами строительства и объемами инвестиций в данную отрасль, а с другой стороны, - недостаточной осведомленностью о механизмах инвестирования средств в строительство.
    Целью данной курсовой работы является рассмотрение теоретических и практических вопросов инвестиционного процесса в строительстве.
    Для достижения поставленной цели в курсовой работе решались следующие задачи:
    - рассмотрение такого вида деятельности как строительство с точки зрении привлекательности для инвестора;
    - изучение инструментов финансирования и механизмов инвестирования средств в строительство;
    - выявление тенденций развития инвестиционного процесса в строительстве;
    - определение перспектив инвестиций в строительную отрасль.
    Предметом представленной курсовой работы является совокупность теоретических и практических вопросов инвестиционного процесса в строительстве.
    Объектом работы является инвестиционный процесс в строительстве.


    Строительство как объект инвестирования

    Строительство представляет собой отдельную самостоятельную отрасль экономики страны, которая предназначена для ввода в действие новых, а также реконструкции, расширения, ремонта и технического перевооружения действующих объектов производственного и непроизводственного назначения. Определяющая роль отрасли строительство заключается в создании условий для динамичного развития экономики страны.
    Как отрасль материального производства строительство имеет ряд особенностей, отличающих его от других отраслей. Особенности отрасли объясняются характером его конечной продукции, специфическими условиями труда, рядом специфик применяемой техники, технологии, организации производства, управления и материально-технического обеспечения. Различают общие, присущие всей отрасли независимо от сооружаемых объектов и их назначения, и специфические, характерные для отдельных строительных министерств, особенности.
    К общим особенностям следует отнести:
    1. Нестационарность, временный характер, неоднотипность строительного производства и характера конечной продукции.
    2. Технологическую взаимосвязь всех операций, входящих в состав строительного процесса.
    3. Неустойчивость соотношения строительно-монтажных работ по их сложности и видам в течение месяца.
    4. Участие различных организаций в производстве конечной строительной продукции.
    5. Роль климата и местных условий в строительных работах.
    Специальные особенности строительства вызваны большим разнообразием сооружаемых объектов. К их числу относятся: промышленные, жилищно-гражданские, социально-бытовые, транспортные, сельскохозяйственные, мелиорации и водного хозяйства, магистральных трубопроводов, линий электропередач.
    Под инвестиционными процессами в строительном комплексе понимается долгосрочное вложение средств (государственных, частных) в строительство объектов социального назначения, жилищного строительства и производство строительных материалов в Российской Федерации и ее субъектах. []
    Совершенствование и повышение эффективности управления инвестиционными процессами в строительном комплексе предполагает производство и выпуск конкурентоспособной строительной продукции, ликвидацию нерентабельных строительных предприятий, повышение качества строительных услуг, а также обеспеченность населения объектами строительства (жильем, объектами социального назначения и т.д.).
    Основным ядром осуществления предлагаемых мероприятий должно стать повышение управляемости инвестиционных процессов строительства в субъектах Федерации. Для достижения поставленной цели необходимо решить некоторые задачи. Среди которых можно выделить такие как: создание эффективной системы управления инвестиционными процессами строительного комплекса субъекта Федерации; структурная перестройка предприятий и организаций строительного комплекса, ориентированных на повышение качества и конкурентоспособности выпускаемой продукции; эффективное использование местных ресурсов строительной продукции.
    Важно учитывать, что в рыночных условиях развития экономики процессы накопления финансовых ресурсов для строительства и их реализации максимально сблизились во времени, оказавшись взаимоувязанными и взаимозависимыми. Поскольку частный капитал в виде потенциальных инвестиций в основные фонды только тогда принесет прибыль, когда он будет реализован эффективно. А именно разрыв во времени между инвестированием, строительством (ввод в эксплуатацию) и получением прибыли будет минимальным.
    На принятие решения о реализации того или иного проекта в строительстве влияет ряд факторов, а также то, насколько эффективно компания управляет инвестиционным проектом и ее конкурентоспособность по отношению к другим предприятиям.
    Рассматривая схему управления инвестиционным проектом в строительстве, представленную в приложении 1, необходимо выделить понятие управляющей инвестиционно-строительной компании, которая своей деятельностью охватывает весь инвестиционный процесс по созданию объекта строительства и включает [эк.стр,2006,№3,39]:
    - анализ общей ситуации на рынке недвижимости России и соответствующем регионе;
    - многофакторный анализ площадки будущей застройки и прилегающей к ней территории;
    - выявление платежеспособного спроса на данный вид объекта и потенциальных инвесторов-дольщиков;
    - анализ деятельности конкурирующих инвесторов-застройщиков;
    - подготовку документации для участия в конкурсом отборе (тендере) на объект строительства;
    - участие в тендере и обеспечение достижения положительных результатов;
    - организацию проектно-изыскательских работ и одновременно активную рекламно-информационную деятельность по объекту строительства и престижу компании для привлечения новых инвесторов к процессу реализации инвестиционного проекта;
    - выполнение строительно-монтажных работ эффективными методами с использованием современных строительных технологий и материалов;
    - ввод в действие объекта и его реализация по плану маркетинга.
    Также при управляющей компании создается новое для строительных организаций звено – научный руководитель или консультант, который изучает и осуществляет через службу маркетинга и проектно-изыскательную организацию внедрение инновационных организационных и научно-технологических разработок, поддерживает и развивает деловые и партнерские связи с российскими и зарубежными инвестиционно-стоительными компаниями с целью изучения и обобщения их опыта.
    Рассматривая факторы развития инвестиционных процессов в строительном комплексе, необходимо подразделить их на внешние и внутренние. Внешние факторы развития инвестиционных процессов в строительном комплексе субъекта Российской Федерации обусловлены воздействием таких процессов как:
    1. состоянием и перспективами развития производительных сил на территории субъекта Федерации;
    2. старением ранее созданного производственного потенциала и необходимостью его совершенствования и замены;
    3. потребностями совершенствования устаревшего морально и физически жилого фонда субъекта Федерации;
    4. изменившимися требованиями к потребительским качествам создаваемой продукции – жилым, общественным, производственным зданиям и сооружениям;
    5. возрастанием конкуренции на межрегиональных строительных рынках;
    6. инновационными научно-техническими открытиями во всех областях и сферах человеческой деятельности, определяющими возможность создания современных зданий, сооружений, разработок новых строительных материалов, строительных технологий, машин и оборудования.
    Внутренние факторы развития инвестиционных процессов в строительном комплексе образуются с учетом их возможностей, которые определяются рыночной конъюнктурой. Они определяют параметры количественного и качественного совершенствования всех структурных частей строительного комплекса: строительно-монтажных организаций, материально-технической базы, отраслевой науки, проектирования, деятельности органов власти и управления.
    Отношения, возникающие в процессе строительства, регулируются Федеральными законами от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ) и от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).[налог вестник,2005,162]
    В строительном процессе субъектами инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, пользователь объектов капитальных вложений.
    Согласно п.2 ст.4 Закона №39-ФЗ под инвестором понимается организация, а также не имеющие статуса юридического лица объединение юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения на территории РФ. Иными словами, под инвестором подразумевается юридическое лицо, приобретающее или создающее имущество, которое у него в дальнейшем будет принято к учету в качестве объекта основных средств.
    В соответствие с п.5 ст.4 Закона №39-ФЗ пользователями объектов капитальных вложений признаются физические и юридические лица, в то числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
    Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
    Другими словами, заказчиком является юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства объекта, начиная от технико-экономического обоснования капитальных вложений и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом промышленного предприятия на проектную мощность.
    Подрядчиками в соответствии с Законом №39-ФЗ являются физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.
    Строительные организации объединяют деятельность инвесторов, заказчиков, проектировщиков, поставщиков материальных и технических ресурсов. При этом различают генподрядные организации, отвечающие за выполнение всего комплекса строительных и монтажных работ на объектах и субподрядные специализированные организации, которые выполняют один или несколько видов специального профиля работ. Генподрядчик привлекает на договорной основе к выполнению работ необходимое количество субподрядных организаций и координирует их деятельность;
    - инновационные организации, разрабатывающие научно-технические новшества с целью их последующего использования в процессе создания основного капитала;
    - страховые фирмы, занимающиеся образованием за счет страховых взносов специального фонда, используемого для возмещения ущерба от стихийных бедствий и других неблагоприятных (случайных) явлений, которые снижают ущерб от негативного проявления риска;
    - транспортные организации.
    Эффективность инвестиционных процессов в строительном комплексе субъекта Российской Федерации определяется тенденциями развития, происходящими в политической и законодательной сфере, экономической и социальной сфере, а также изменениями, которые существуют во внешней среде.
    Деятельность компаний, работающих на рынке строительства и недвижимости можно условно разделить на 3 основных группы:
    - девелоперская деятельность;
    - строительная деятельность;
    - инвестиционная деятельность (включает как деятельность компаний инвестирующих в землю для последующей перепродажи, так и работу компаний, владеющих объектами недвижимости и получающих доход от управления или последующей продажи).
    Следует отметить, что реализация инвестиционных процессов в строительном комплексе сопряжена с определенными рисками, которые возникают в деятельности их участников. Среди них можно выделить: риск недополучения необходимых для реализации инвестиционных процессов материально-технических ресурсов и технологического оборудования из-за срыва заключенных договоров по поставке; риск недополучения или несвоевременного получения оплаты за выполнение (без предоплаты) строительно-монтажные работы; риск невозможности осуществления намеченных планов по реализации строительных работ и внедрению инноваций; риск неполучения внешних инвестиций и кредитов.
    Наибольшие риски несет в себе девелоперская деятельность, которая в то же время является наиболее рентабельной. Девелоперы занимаются оформлением земельных участков, сбором всех необходимых документов, получением разрешений на строительство, формированием необходимой инфраструктуры и др. Девелоперы также часто выступают в роли генерального подрядчика.
    Для развития строительного сектора используются определенные механизмы привлечения инвестиций и ряд финансовых инструментов.


    Механизм инвестирования в строительство

    В капитальном строительстве получили распространение следующие организационные формы строительства: подрядный способ, хозяйственный способ, строительство объектов «под ключ».
    При подрядном способе строительство объекта осуществляется постоянно действующими специальными строительными и монтажными организациями по договору с заказчиком, которые имеют собственные материально-технические базы, средства механизации и транспорта, постоянные строительно-монтажные кадры соответствующих специальностей и опираются в своей деятельности на крупное механизированное промышленное производство строительных конструкций, деталей полуфабрикатов.
    Подрядный способ работ предполагает заключение между заказчиком и подрядчиком договора на весь период строительства до полного завершения стройки. Этот договор носит название генерального. В развитие генерального договора стороны заключают дополнительные соглашения на год. Все взаимоотношения между участниками процесса строительства регулируются Правилами о договорах подряда на капитальное строительство, Правилами финансирования строительства и договорами подряда. В договоре оговариваются взаимные обязательства сторон и ответственность за их выполнение, порядок осуществления строительств, обеспечение материально-техническими ресурсами, регламентируются условия производства работ.
    При хозяйственном способе строительство объектов осуществляется собственными силами заказчика или инвестора. Для этого в организационной структуре заказчика создается строительно-монтажное подразделение, которое и осуществляет комплексное строительство объекта. Данный метод обычно применяют при реконструкции или расширении действующих предприятий, при строительстве небольших объектов на территории существующего предприятия, то есть в тех условиях, когда не представляется возможным организовать равномерную загрузку строительных кадров, когда выполнение строительно-монтажных работ во времени зависит от характера технологического процесса основного производства и имеет место неопределенность в предоставлении фронта работ. Следовательно, приходится выполнять небольшие по масштабам объемы различного профиля с неритмичной загрузкой рабочих. При этом требуется относительно небольшое количество рабочих, владеющих широким спектром специальностей.
    В последние годы широкое распространение начинает получать форма строительства объектов «под ключ», когда функции заказчика передаются генеральному подрядчику. В этом случае генподрядная строительная организация принимает на себя полную ответственность на строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом, в установленные сроки и в пределах утвержденной сметной стоимости. Это повышает заинтересованность генподрядчика в более экономном расходовании установленного сметного лимита, так как полученная экономия поступает в его распоряжение, упрощается система связей, что способствует повышению оперативности принятия решений, и, в конечном счете – удешевлению и ускорению строительства.
    В современном инвестиционно-строительном комплексе России, функционирующем еще в слабо структурированном и практически не регулируемом рынке создания и реализации строительной продукции, конкурентоспособность начинает только формироваться. Особенно это проявляется в процессе проведения торгов (тендеров) на строительном рынке, являющихся по своему характеру и назначению инструментом отбора наиболее эффективных вариантов проектирования, строительства и последующей эксплуатации объектов недвижимости различного назначения. Практика показывает, в результате проведения тендеров не всегда «проходят» лучшие, конкурентоспособные варианты, что, в основном, связано с недоработкой в законодательных и нормативных актах, а также с наличием такого негативного явления в экономике и административной сфере, как коррупция. По оценкам специалистов, коррупция в настоящее время «съедает» на госзаказах в строительстве в процессе проведения торгов порядка 8-10 млрд. долл. США ежегодно. [эк стр,2006,№3,37]
    Как правило, любая строительная компания следует двум стратегиям финансирования – корпоративной и проектной. И в первом, и во втором случае возможны как частные, так и публичные варианты заимствований. Главное, необходимо помнить, что инструмент финансирования должен быть выбран с учетом стратегии развития компании. Кроме того, он должен соответствовать потребностям текущей рыночной ситуации, быть гибким к реалиям сегодняшнего дня.
    Одним из наиболее традиционных способов привлечения инвестиций являются средства дольщиков. По мере своего становления и развития рынок недвижимости неоднократно проходил периоды спада. Один из наиболее ярких примеров последних лет — 2005 г., когда большинство строительных компаний столкнулись с проблемами финансирования строительства своих объектов. В ситуации, когда финансирование деятельности застройщиков осуществляется за счет денег дольщиков (до 70- 80%), а рыночная ситуация нестабильна, многие строители не выполняют внутренние планы продаж и, соответственно, испытывают сложности с финансированием текущей деятельности, не говоря уже о возможности инвестирования в новые проекты. Это лишний раз подтверждает, что использование лишь одного инструмента финансирования (особенно столь зависящего от внешних событий и конъюнктуры рынка недвижимости), такого как средства дольщиков, неэффективно. Вместе с тем рынок помнит и другие ситуации, например лето 2006 г., когда первичный рынок недвижимости переживал стремительный рост цен. И в этой ситуации деньги дольщиков были одним наиболее дорогих инструментов финансирования.[рцб,10,36]
    Следующим распространенным инструментом финансирования строительства являются банковские кредиты. Основная сложность, с которой сталкиваются застройщики в случае банковских кредитов, - залог под обеспечение кредита. Как правило, банки требую имущественный залог, которым может быть земельный участок, строящийся объект и т. д. Но не всегда и не все строительные компании соответствуют предъявляемым требованиям. Вместе с тем большинство крупных компаний уже давно работают с банками, становясь для них интересным партнером. Банки конкурируют друг с другом за хороших заемщиков, варьируя сроки предоставления кредитов, процентные ставки, используя и делая кредитные линии более гибкими.
    В последние годы отмечается повышение интереса банков к сектору недвижимости. Банки не только потенциально готовы, но и разрабатывают специальные продукты для строительного сектора. Примерами могут служить программы, существующие у Сбербанка и ВТБ. Подтверждением наметившейся тенденции повышения интереса банков к строительству служит, во-первых, увеличение общего объема кредитов, выдаваемых банками строителям для реализации тех или иных проектов, во-вторых, усиление интереса банков к прямым инвестициям в недвижимость. Зачастую для такой деятельности создается отдельная структура, которая занимается инвестированием в строительство, покупкой доходных объектов для перепродажи или последующей эксплуатации. [рцб,10,37]
    Бесспорно, в будущем по мере развития рынка число альянсов между банками и девелоперами для совместной реализации крупных проектов (например, комплексного освоения больших территорий) будет постоянно увеличиваться, такая тенденция наметилась уже сегодня.
    В последнее время широкое распространение получили корпоративные облигации. Такой инструмент, как облигации, использует целый ряд застройщиков, что еще раз подтверждает привлекательность этого источника финансирования, несмотря на сложность и трудоемкость его подготовки.
    Выпускать облигации возможно, когда ваш бизнес достиг уже таких масштабов, что компания интересна инвестору, и может собрать диверсифицированный круг кредиторов, а также когда компания прозрачна и готова поддерживать большой объем отчетности в режиме online. При этом компания, имеющая успешный опыт публичных заимствований, становится для банков более привлекательным заемщиком и уже может рассчитывать на более комфортные условия кредитования.
    Основное преимущество облигационных займов – отсутствие требований закладывать имущество. Кроме того, облигации позволяют привлекать более длительные ресурсы, сохраняя независимость от банка-кредитора. Облигационный заем обеспечивает ряд налоговых преимуществ, в том числе возможность отнести расходы по обслуживанию выпуска к себестоимости. Выход на внутренний фондовый рынок строители и девелоперы начинают именно с облигаций. В общем объеме заимствований доля строительной отрасли составляет всего 4 %. Эмиссия облигаций – это первый шаг на рынке капитала. Следующий шаг – это кредитные ноты (CLN), которые позволяют занимать на международном рынке. [рцб,14,39]
    У строительных компаний, жалующихся на нехватку средств, появился новый финансовый инструмент. С начала июля в силу вступил приказ ФСФР, позволяющий эмитентам выпускать на рынок новый вид облигаций – жилищные сертификаты. По оценкам участников рынка, новый инструмент решит проблему долевого строительства, так как позволит привлекать средства большого количества инвесторов под конкретные строительные проекты. К концу года участники фондового и строительного рынков ожидают выпуск облигаций не меньше чем на 10 млрд. руб.
    Жилищные сертификаты представляют собой облигации, обеспеченные квадратными метрами в строящихся домах. Они могут быть погашены как денежными средствами, так и квадратными метрами жилплощади. Эмитентами выступят строительные компании. Облигации смогут обращаться на бирже, минимальный срок их обращения составит 3,5 года. Предполагается, что облигации будут выпускаться на время строительства того или иного объекта. Отслеживать целевое использование средств будут банки и страховые компании. В случае нарушения этого принципа они будут отвечать перед держателями облигаций своим имуществом. Обменять жилищные сертификаты на жилплощадь можно будет только после завершения строительства и при условии консолидации в одних руках жилищных сертификатов на сумму не менее чем 30% площади приобретаемой квартиры.
    Схема накопления жилищных сертификатов позволяет потенциальным инвесторам реально претендовать на квадратные метры. Доходность таких сертификатов будет сопоставима с доходностью облигаций самих строительных компаний.
    IPO целесообразно проводить, когда, во-первых, возможности других инструментов финансирования исчерпаны, а во-вторых, есть потребность в значительных ресурсах. Такой способ привлечения денежных средств, как IPO, требует большой и серьезной предварительной подготовки и, что еще более важно, прозрачного и сбалансированного портфеля бизнеса. Срок между облигациями и IPO исчисляется не столько временными параметрами, сколько качественными. В строительстве это впечатляющая история успешно реализованных проектов, достаточная капитализация, эффективность корпоративного управления и наличие в бизнесе значимых стратегических соинвесторов.
    Еще одним механизмом инвестирования средств в строительство является привлечение западных инвестиций. В последнее время все большую популярность набирает такая форма, как создание совместных предприятий между российским девелопером и западным инвестором для реализации инвестиционных проектов. [рцб,10,37]
    При создании совместных предприятий для западных инвесторов важны опыт и репутация компании, умение девелопера прогнозировать спрос и тенденции на рынке недвижимости, финансовая отчетность компании и прозрачность бизнеса, построение структуры и процедур в компании, ключевой аспект девелоперского бизнеса — земля. Поэтому одной из неотъемлемых компетенций успешной инвестиционно-строительной компании должна быть способность оценить и принять решение о покупке привлекательного земельного участка и умение его квалифицированно подготовить.
    Еще одна возможная форма сотрудничества — вхождение западного инвестора в капитал девелоперской компании. Западные инвестфонды получают возможность вкладывать деньги в российский рынок недвижимости, который демонстрирует в последние годы высокие показатели доходности, и гарантии, поскольку в качестве партнера выбирается надежный и опытный местный девелопер, обладающий знанием рынка и тенденций его развития. Для российского девелопера подобный альянс — это прежде всего доступ к «длинным» западным деньгам, новые возможности роста и развития, а также знание мирового опыта и тенденций.
    Следует назвать еще один доступный инструмент финансирования проектов – закрытые инвестиционные паевые фонды недвижимости (ЗПИФН). По состоянию на 23 апреля 2007 г. в России было зарегистрировано 188 ЗПИФН. Суммарные чистые активы за 2006 г. увеличились почти втрое (около 70000 млн.руб. в начале 2007 г. против 30000 млн.руб. в начале 2006г.)[рцб,10,с 44]. Это связано в первую очередь с тем, что доходность и надежность таких инструментов, как закрытые инвестиционные паевые фонды недвижимости, становятся более привлекательными для инвесторов.
    ЗИПФН – имущественный комплекс без образования юридического лица, благодаря чему имеет возможность реинвестировать прибыль, получаемую в ходе реализации проекта, без уплаты налога на прибыль. Кроме того, фонд предлагает более удобные для получателя инвестиций условия по сравнению с банком, а именно отсутствие залога и регулярных процентных платежей. Имущество паевого инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев. Имущество фонда является общей долевой собственностью владельцев паев, и все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев. При формировании ЗПИФа недвижимости в фонд могут передаваться не только денежные средства, но и имущественные права на объекты недвижимости, землю. Деятельность паевых инвестиционных фондов и управляющей компании строго регламентируется российским законодательством и нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России. [рцб,7,40]
    Как отмечают эксперты[рцб,10,37], сейчас показатели доходности по всем секторам рынка недвижимости России превышают европейские и американские, что и объясняет тот факт, что в последний год российская недвижимость рассматривается на Западе как отличный объект инвестиций.
    Все перечисленные источники финансирования (банковские кредиты, выпуск облигаций, IPO, западные инвестиции и т. д.) — это этапы большого пути.
    Практика показывает, что, бесспорно, оптимальна комбинация финансовых инструментов, а в каких пропорциях — это решает каждая компания, исходя из стратегических целей, текущих задач, объемов строительства.



    переход
    Тенденции и перспективы инвестиционного процесса в строительстве

    Строительный сектор – один из наиболее динамично развивающихся секторов экономики России, темпы роста которого значительно превосходят темпы роста ВВП. В последние 3 года рост объемов строительных работ стабильно превышал 10%. В 2006 г. этот показатель повысился на 15,7%. Прогнозируется, что в 2007 г. темпы роста строительства увеличатся до 16,5%.[рцб,10,24]
    На современном этапе можно выделить 3 наиболее важных сегмента, в которых работают большинство компаний, так или иначе связанных со строительством: производство стройматериалов (цемент, бетон, щебень, песок), дорожное и жилищное строительство.
    На сегодняшний день строительство дорог — один из важнейших проектов федерального значения. Традиционно плохие дороги являются проблемой для всей страны, и в последнее время государство все чаще рассматривает данный вопрос, что сулит инвесторам широкий простор для деятельности.
    Текущее состояние российских автомобильных дорог можно расценивать как кризисное. Так в 1990—2005 гг. парк автомобилей в России вырос более чем в 2,5 раза, в то время как протяженность автомобильных дорог общего пользования увеличилась только на 30%. Слаборазвитая дорожная сеть стала оказывать негативное влияние на экономику страны, сдерживая мобильность населения и развитие некоторых богатых природными ресурсами регионов.
    В ближайшие годы Правительство РФ планирует существенно увеличить финансирование этого сектора. В 2007 г. намечено построить около 2 тыс. км новых автодорог против 1 тыс. км в 2006 г. На эти цели в бюджете заложено 192 млрд. руб. В 2008 г. предполагается увеличить эти средства на 50%. [рцб,10,70]
    Строительство дорог предусматривает сооружение мостов, тоннелей и путепроводов. В частности, в период до 2008 г. намечено ввести в строй 12 крупных мостов. Всего разработанная программа по строительству крупных мостов требует вложения в период 2006—20 10 гг. более 100 млрд руб.
    Масштабное увеличение финансирования дорожного строительства со стороны государства привело к настоящему буму в дорожно-строительном секторе. С 2005 г. крупные промышленные холдинги активно скупают дорожно-строительные организации, крупнейшие из них уже поменяли основных собственников. Если в начале 2006 г. на российском фондовом рынке не было ни одной строительной компании, то на сегодняшний день данный сегмент представлен достаточно широко. Подрядные организации демонстрируют высокие темпы роста благодаря значительным госзаказам. При их оценке особое значение имеет региональная принадлежность. Основной интерес для инвесторов представляют компании, расположенные на пути основных федеральных магистралей. Не вызывает сомнения, что рост заказов и цен на услуги этих предприятий будет — обеспечен в обозримом будущем. Подтверждением инвестиционной привлекательности дорожно-строительной отрасли является впечатляющий рост большинства акций компаний данного сектора с начала 2007 г. При повышении индекса РТС на 9—10% на начало мая средний рост компаний сектора составил 36%. Несмотря на это, сектор остается значительно недооцененным. Учитывая низкую прозрачность и невысокую рентабельность компании дорожно-строительного сектора, единственно адекватной становится оценка, опирающаяся на выручку и перспективы роста компании.
    Что касается отрасли стройматериалов, здесь наблюдаются хорошие темпы роста. В 2006 г. объем рынка составил более 9 млрд. долл. По итогам 2007 г. он может увеличиться еще на 10-20%, в основном благодаря вводу новых мощностей. [рцб,10,52] В Российской Федерации продолжается рост темпов строительства, которое нуждается в большом объеме стройматериалов. Сегодня отраслевые игроки сосредоточились на строительстве новых заводов, которые будут работать на современном оборудовании.
    В 2006г. в российскую коммерческую недвижимость было инвестировано 3,4 млрд евро (около 4,4 млрд долл.), по сравнению с 2005 г. этот показатель вырос в 8-9 раз. И это несмотря на то, что в России одна из самых низких в Европе степеней юридической защиты проектов, а система оформления документации и получения согласований, пожалуй, самая сложная и длительная, что существенно тормозит поток инвестиций.[рцб,14,38]
    Многие иностранные инвесторы, пришедшие на российский рынок, развивают свои проекты в стратегическом партнерстве с отечественными девелоперами, которые значительную часть рисков берут на себя.
    Вполне понятны причины интереса инвесторов к России: в зависимости от сегмента ставка капитализации при приобретении готовых проектов находится на уровне 8-11%, для сравнения в таких консервативных странах, как Великобритания или Норвегия, она составляет примерно 5%.
    Наблюдающийся в последние годы интерес иностранцев к отечественному рынку недвижимости крепнет и усиливается. Как стало известно в конце июня, иностранные фонды, объявившие в 2006г. и первой половине 2007 г. о своем приходе в Россию, планируют инвестировать 38 млрд. долл. Многие из них приходят на рынок с целью купить готовый объект, большинство намерено работать в регионах.[рцб,14,38]
    Тем не менее сегодня на российском рынке отмечается дефицит готовых качественных объектов, выставленных на продажу особенно это касается регионов. Инвесторов, которые хотят вложить свои средства в российскую недвижимость, и в первую очередь коммерческую, на рынке больше, чем подходящих для этого проектов или объектов. За последний год о своем выходе на рынок объявили более 20 фондов, еще больше фондов высказали свои намерения. Многие иностранные компании планируют работать на российском рынке, но лишь некоторые из них реально остаются работать. Есть фонды, которые объявляют, что готовы вложить миллионы, однако на этом их деятельность не заканчивается. Они не знают особенностей российской экономики, им не удается приобрести объект. Если они не находят надежного российского партнера, выход на рынок заканчивается провалом. Как показывает практика, не более 50% запланированных инвестиций реализуются на российском рынке.
    Для иностранных инвесторов важнейшим критерием отбора является чистота документов на собственность, что довольно редко встречается при строительстве региональных объектов. На сегодняшний день у иностранного инвестора есть три пути продвижения на российском рынке: найти надежного российского партнера для совместного развития проекта; купить монетарную долю в российской девелоперской компании, делая при этом ее прозрачной, привлекательной и публичной; создать на базе своей структуры девелоперский фонд и привлечь российскую управляющую компанию.[рцб,14,39]
    Согласно исследованию компании Knight Frank, за последний год наметилась тенденция роста активности крупных инвесторов в области девелопмента недвижимости, в том числе крупных региональных центрах России. По данным исследования, инвестируют главным образом американские и британские компании и банки, предпочитающие непрямые инвестиции. В частности, они приобретают доли в капитале российского девелопера, в портфеле которого находится сразу несколько проектов. Участие российского партнера существенно снижает риски фонда или иностранной компании, связанные с реализацией того или иного проекта. Такой «симбиоз» успешен, так как девелоперы хорошо знают российский рынок, могут брать на себя риски на этапе предварительного девелопмента, а иностранные фонды или компании делятся с ними опытом и привлекают финансовые ресурсы. Обычно крупные фонды заявляют суммы инвестиций от 500 млн. долл. до нескольких миллиардов, планируя вложит их в российскую недвижимость в течение 2-3 лет или на более длительный срок. Несмотря на трудности, с которыми фонды, так или иначе, сталкиваются в России, инвестиционный бум вряд ли скоро закончится. Ведь доходность проектов в России по-прежнему выше по сравнению с европейской. Чистая начальная доходность офисных проектов составляет 8,5-10,5% в год, в торговой недвижимости – 9-11%, а в складской – 11-12%. В Европе средняя доходность проектов коммерческой недвижимости, по оценке компании Praedium, не превышает 5,75%.[рцб,10,39]
    Наиболее важным являются законодательные инициативы, находящиеся сегодня на рассмотрении: это поправки, касающиеся отмены лицензирования на осуществления строительной деятельности, а также поправки в Закон №214-ФЗ и Градостроительный кодекс Российской Федерации.
    Действующая в настоящее время система государственного регулирования и надзора строительства неэффективна в вопросах обеспечения прав потребителей и надзора за качеством строительства и прав на землю.
    Всего в прошлом году и в I квартал текущего года прокурорами возбуждено 137 уголовных дел о преступлениях, связанных с незаконным использованием и оборотом земель сельскохозяйственного назначения.
    Сегодня выдается более 250 тыс. лицензий в год на осуществление строительной деятельности. Однако нынешняя форма регулирования в форме государственного лицензирования не может обеспечить приемлемую ответственность строительных компаний за многочисленные нарушения в сфере строительства. В большинстве стран основными институтами регулирования являются не государственные органы, а ассоциации строителей – саморегулируемые организации.
    Таким образом, возникла необходимость отмены процедуры лицензирования, как не обеспечивающей интересы общества на данном этапе его развития. Речь идет о переходе от государственного регулирования строительной деятельности к регулированию через специальные институты общественного регулирования – саморегулируемые организации, позволяющие реально обеспечить механизмы обратной связи между предпринимательским сообществом и органами власти в вопросах правоустановления и надзора за отраслью.
    Анализируя динамику строительного рынка, которая представлена в приложении 1, можно сделать вывод, что строительную отрасль ждет значительный рост [рцб,16,53]. Невзирая на определенные сложности, можно прогнозировать рост дальнейшего интереса иностранных инвесторов к отечественному рынку коммерческой недвижимости, поскольку потенциал российского рынка огромен, территория очень большая, а рынок все еще далек от насыщения. При этом значительная часть инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью по-прежнему будет приходиться на российских инвесторов, несмотря на продолжающийся выход на рынок западного капитала. Активному притоку иностранных инвестиций также способствуют политика открытости и прозрачности деятельности компаний, раскрытие информации о финансовом положении, переход на МСФО.




    Заключение

    Подводя итоги проделанной работы, необходимо отметить, что строительная отрасль России, как и экономика страны в целом, находится на подъеме. Рост доходов компаний и благосостояния потребителей, доступность кредитных заимствований стимулирует приток средств в строительный сектор. По данным Федеральной службы статистики, в 2006 г. объем жилищного строительства по сравнению с прошлым годом вырос на 15,2% и достиг 50,2 млн. кв. м, объем производства цемента увеличился на 12,8% – до 54,7 млн. тонн, производство железобетонных конструкций изделий достигло 24,6 млн. куб. м (рост – 5,7%).
    На рынке недвижимости наблюдается изменение региональной структуры. Насыщение строительного рынка Москвы, а также отсутствие свободных для застройки земель переориентирует инвесторов на перспективные региональные рынки: Санкт-Петербург, Екатеринбург, Краснодар и др.
    В дорожном строительстве наблюдается дефицит государственного финансирования. Темпы роста строительства дорог не успевают за приростом количества автомобилей. В 2006 г. было построено 2,4 тыс. км, тогда как нехватка дорог оценивается в 1 млн. км.
    Строительный сектор России привлекателен как для российских, так и для иностранных инвесторов. Причина этого заключена в макроэкономических факторах. Растущая российская экономика требует значительного инвестирования в инфраструктурные проекты: строительство дорог, мостов, портов, систем связи, в развитие транспортировки нефти и газа, линий электропередач.
    Что касается инструментов финансового рынка в стройиндустрии, то необходимо отметить, что они на сегодняшний день используются недостаточно активно. Это объясняется и высокой стоимостью привлечения денег путем размещения финансовых инструментов, и стоимостью специалистов, способных организовать размещение. Следовательно, изменить положение можно только за счет снижения таких расходов и роста числа квалифицированных инвесторов, заинтересованных в приобретении новых ценных бумаг.
    По нашему мнению, в создавшихся условиях функционирования инвестиционно-строительного комплекса государство должно более активно участвовать в разработке единой научно-технической политики капитального строительства, реконструкции и расширении его базы, проектного производства и оснащения строительных организаций; в согласовании региональных программ развития строительства и достижения заданных целей его деятельности, включая показатели эффективности и конкурентоспособности.
    В ходе проделанной работы цель ее – рассмотрение теоретических и практических вопросов инвестиционного процесса в строительстве – была достигнута, задачи были решены.
    В результате изучения вопросов инвестирования в строительство и рассмотрения теоретических и практических аспектов темы необходимо сделать вывод о том, что инвестиционно-строительная деятельность обеспечивает осуществление расширенного воспроизводства производственного потенциала страны.


      Скачать полную версию - kursak-investicionnyjj-process-v.zip [39.66 Kb] (cкачиваний: 116)



    1 Автор: alexander13 (24 декабря 2008 08:11)
    спасибо очень помогли

    Информация
    Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии в данной новости.


    Неофициальный сайт "Санкт-Петербургский институт машиностроения"
    Связь с администрацией
    Карта сайта
    Все права защищены 2007-2008 ©