Strict Standards: Only variables should be passed by reference in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/modules/functions.php on line 805 Strict Standards: Only variables should be passed by reference in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/modules/functions.php on line 806 Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 150 Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 150 Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 150 Deprecated: mysql_escape_string(): This function is deprecated; use mysql_real_escape_string() instead. in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/engine/classes/mysqli.class.php on line 150 Strict Standards: Only variables should be passed by reference in /var/www/spimash_new/data/www/spimash.ru/index.php on line 98 Объекты недвижимости.
.: Навигация

.: Кафедры
  • Машины и технология литейного производства
  • Машины и технология обработки металлов давлением
  • Химии
  • Технологии металлов и металловедения
  • Электротехники, вычислительной техники и автоматизации
  • Теоретической механики
  • Теории механизмов и машин
  • Кафедра технологии машиностроения
  • Сопротивление материалов и теории упругости
  • Триботехника
  • Турбиностроение и средства автоматики
  • Высшей математики
  • Менеджмента
  • Экономики и предпринимательства
  • Истории и общей экономической теории
  • Философии
  • Безопасности жизнедеятельности и промышленной экологии

    .: Авторизация
    Логин
    Пароль
     
    .: Голосование

    Корочка нужна
    Без образования никуда
    От армии кошу



    .: Самые читаемые
    » Культура России 18 века
    » Курсовая работа по ТАУ - 4 курс
    » Реферат по истории "Культура 18 века России"
    » Реферат по истории "Первая мировая война 1914-1918 года" - 1 курс
    » Реферат по экологии "Общие экологические проблемы городов мира."
    » Роль знаний в жизни индивида
    » Курсовой проект по "Детали машин" - 4 курс
    » Пример отчета по практике
    » Общая химия. Основные классы неорганических соединений.
    » Шпоргалка по истории "все основные даты" - 1 курс
    » Курсовая работа по "ПРОЕКТИРОВАНИЕ И РАСЧЁТ НАДЁЖНОСТИ ТИРИСТОРНОГО ПРЕОБРАЗОВАТЕЛЯ"
    » Основные законы химии
    » КУРСОВАЯ РАБОТА: Кадровые стратегии организации
    » Как правильно самому написать реферат
    » МЕХАНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ И РЕЖИМЫ РАБОТЫ ТРЕХФАЗНЫХ АСИНХРОННЫХ ДВИГАТЕЛЕЙ
    » Исторические даты. История за 1 курс.
    » Курсовая работа по "Токарные и токарно-винторезные станки"
    » Химическая кинетика и равновесие.
    » Курсовой проект по надежности "НАДЕЖНОСТЬ СИСТЕМ АВТОМАТИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ"
    » Шпоргалки по истории
    » ТСА Лекция. Технические средства систем автоматизации
    » Все уроки по английскому языку ( юниты unit )
    » Курсовой проект - Автоматизированный электропривод
    » Химия. Таблица кислот.
    » Конспект история техники. Весь констпект.

    .: Спонсоры проекта


    .: Архив
    Июль 2011 (1)
    Январь 2010 (1)
    Декабрь 2009 (1)
    Июль 2009 (45)
    Июнь 2009 (38)
    Май 2009 (41)
    Апрель 2009 (42)
    Март 2009 (40)
    Февраль 2009 (41)
    Январь 2009 (47)
    Декабрь 2008 (47)
    Ноябрь 2008 (48)
    Октябрь 2008 (42)
    Сентябрь 2008 (45)
    Август 2008 (45)
    Июль 2008 (44)
    Июнь 2008 (44)
    Май 2008 (48)
    Апрель 2008 (47)
    Март 2008 (47)
    Февраль 2008 (47)
    Январь 2008 (45)
    Декабрь 2007 (41)
    Ноябрь 2007 (51)
    Октябрь 2007 (47)
    Сентябрь 2007 (39)
    Август 2007 (49)
    Июль 2007 (44)
    Июнь 2007 (41)
    Май 2007 (42)
    Апрель 2007 (35)
    Март 2007 (37)
    Февраль 2007 (31)
  •  

    Поиск по сайту:

    Объекты недвижимости.
    Раздел: Материалы » Рефераты | 23 07 07 | Автор:bizdrya | просмотров: 7072 | печать
     (голосов: 0)



    .: Интересное
  • Коммерческое право.
  • Гражданское право кр.
  • Аренда жилья.
  • Гражданское право. Задчи 2.
  • Гражданское право (к.р).

  • Оглавление

    1. Из каких этапов состоит процесс регистрации
    объектов недвижимости? Понятия: «кадастровое дело»,
    «кадастровый номер», «единый государственный реестр
    прав на недвижимое имущество» 3
    2. Области применения затратного подхода для оценки
    недвижимости 12
    3. Практическое задание 15
    Список литературы 25

    1. Из каких этапов состоит процесс регистрации объектов недвижимости? Понятия: «кадастровое дело», «кадастровый номер», «единый государственный реестр прав на недвижимое имущество»

    Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стра¬хи система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значительной мере определя¬ет степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за чет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственности — законное право на недвижимость, которое регла¬ментирует и права ее владельца, и обязанности, например, нести бремя расходов по содержанию объектов, платить за него налоги и поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным в стране способом [8].
    В мире существует две системы регистрации недвижимости: англо-американская и европейская.
    Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользовать дорогостоящими услугами страховых и юридических компаниях, которые анализируют всю историю объекта недвижимость-глубину до 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные непогашенные обязательства или права каких-лиц на данный объект, т.е. проверить его юридическую чистоту. Такая система регистрации недвижимости хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований ответственность несет уже страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.
    Наиболее распространенная европейская система регистрации основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в Едином государственном реестре, и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например, недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав [1].
    В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная ре¬гистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она предусматривает существенные изменения сложившейся практики учета недвижимости, в основном, как физических объектов в различных ведомствах (Роскомзем, БТИ и др.), и создание максимально независимой системы регистрирующих учреждений Министерства юстиции РФ, формирующей единое правовое поле отечественного рынка недвижимости. Весь комплекс работ по реорганизации учетной сферы управления недвижимостью полностью завершен к 2001 г.
    В Москве и Петербурге новая система регистрации недви¬жимости уже создана и сбалансирована, а в регионах она все еще слабо развита. Недостаточно информированы в доступной форме о новых правилах регистрации предприниматели, руко¬водители и специалисты предприятий и организаций, а также простые граждане. В связи с этим большой интерес представля¬ет подробное рассмотрение организационных и правовых про¬цедур регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все содержание которых изложено в авторизованных схе¬мах в предельно сжатой, стройной и понятной форме.
    Для регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимость в России применяются следующие норматив¬ные акты:
    - Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государствен¬ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее именуется – Закон);
    - постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О госу¬дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде¬лок с ним»;
    - Гражданский кодекс РФ, ч. I, II. М, 1997 г.;
    - Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»;
    - Указ Президента РФ от 27 августа 1996 г. № 1270 «Об ут¬верждении Порядка предоставления информации о государствен¬ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
    - Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2140 «О Государственном земельном кадастре и регистрации докумен¬тов о правах на недвижимость»;
    - постановление Правительства РФ от 15 апреля 1996 г. № 475 «Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недви¬жимое имущество и сделок с ним»;
    - Закон Московской области от 12 июля 1995 г. № 7160 «О единой системе государственной регистрации субъектов предпри¬нимательской деятельности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных прав и сделок на территории Московской области» (с изменениями и дополнениями от 17 января 1996 г.);
    - «Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Утверждены поста¬новлением Правительства РФ от 28 февраля 1998 г. № 219;
    - распоряжение мэра Москвы от 14 марта 1996 г. № 238 «С регистрации прав собственности на жилые помещения»;
    - распоряжение мэра Москвы от 16 июня 1994 г. № 288-РМ, утвердившее «Положение о реестре частной собственности на не¬движимое имущество дипломатических представительств иност¬ранных государств, в том числе консульских учреждений; международных организаций, на территории г. Москвы»;
    - «Порядок установления платы за предоставление инфор¬мации о государственной регистрации прав на недвижимо -имущество и использования полученных средств». Утвержден Минфином РФ от 21 октября 1996 г. №90, Роскомземом 21 октября 1996 г. № 2, Госкомимуществом РФ от 28 октября 1996 г. № АР-18/7572;
    - распоряжение мэра Москвы от 14 апреля 1995 г. «О кон¬цепции городской политики в области недвижимости»;
    - Закон г. Москвы от 2 апреля 1997 г. № 7 «О государствен¬ном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г.Москве» [1; 6].
    Государственная регистрация прав осуществляется по ме¬сту нахождения недвижимого имущества в пределах регист¬рационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Основанием для регистрации служат акты органов власти, сви¬детельства о праве на наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения. Согласно ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, не добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Лицо, ссы¬лающееся на давность приобретения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо явля¬ется. Течение срока давности приобретения в отношении ве¬щей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствую¬щим требованиям [2].
    Перечень необходимых документов для регистрации, уста¬новленный Законом (ст. 13), включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и сви¬детельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного уча¬стка и (или) план объекта недвижимости с указанием его када¬стрового номера, удостоверение личности и др. [3].
    В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, в жилищно-эксплуатационные конторы и другие учреждения для проведения соответствую¬щей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспер¬тизы возникают замечания, которые можно исправить, то за¬явителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению — в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавли¬вается.
    Порядок проведения государственной регистрации прав представлен на рис.1 [1].
    Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в Законе (ст. 20), и может быть обжалован в суде [3].
    Факт государственной регистрации возникновения и пере¬хода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура реги¬страции сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государствен¬ном реестре.
    Государственная регистрация отдельных видов прав (ст. 22-30 Закона) на недвижимое имущество имеет некоторые особен¬ности. Так, в кондоминиумах права общей долевой собственности на общее имущество,

    Рис. 1 Порядок проведения государственной регистрации прав

    неразрывно связанные с правом на жилые и нежилые помещения, регистрируются одновременно. Однако для государственной регистрации права одного из владельцев на долю в общей долевой собственности необходимо письменное согласие всех других собственников, заверенное нотариально или в учреждении юстиции по месту регистрации [3].
    В случае регистрации права на объект незавершенного строительства требуется документ на право пользования зе¬мельным участком для создания объекта недвижимого имущества или проектно-сметная документация с описанием объекта.
    Государственная регистрация ипотеки проводится на осно¬вании заявления залогодателя после регистрации его вещных прав на недвижимое имущество с приложением нотариально удостоверенного договора об ипотеке и упомянутых в нем доку¬ментов. Более подробно рассмотрим регистрацию залоговых операций с жилыми помещениями. В Москве регист¬рацию договора о залоге квартир проводят путем:
    - внесения регистрационной записи в книгу регистрации за¬логовых операций с жилыми помещениями (реестровую книгу);
    - проставления отметки о регистрации на всех оригина¬лах договора о залоге;
    - внесения сведений о залоге в банк данных собственников жилья;
    - выдачи свидетельства о регистрации залога по форме.
    При получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства, орган, осуществивший регистрацию залога, обязан незамед¬лительно внести соответствующую запись в реестровую книгу.
    Погашение регистрационной записи при прекращении залога или продление ее действия на более длительные сроки производится при условии:
    - подачи совместного заявления залогодателя и залогодер¬жателя;
    - представления оригиналов договора о залоге с отметкой о его регистрации;
    - представления доказательств в случае прекращения до¬говора залога, исполнения обеспеченного залогом обязательства или оснований, перечисленных в ст. 34 Закона Российской Фе¬дерации «О залоге» [4].
    Погашение регистрационной записи при прекращении залога или продление ее действия на более длительные сроки может производиться также по решению суда.
    О погашении регистрационной записи или продлении ее действия на более длительные сроки делается отметка в рее¬стровой книге, в банке данных собственников жилья, на ори¬гиналах договора о залоге и в архивном экземпляре договора.
    По запросу залогодателя и залогодержателя, а также других заинтересованных лиц Комитет муниципального жилья выдает:
    - выписки из реестровой книги;
    - информацию о регистрации залога (сведения о том, имеется ли соответствующая запись о залоге жилого по¬мещения).
    За регистрацию залога, выдачу свидетельства о регист¬рации, а также представление выписок из реестровой книги взимается государственная пошлина в размере, определенном законодательными актами Российской Федерации.
    За информационное сопровождение залога взимается плата в соответствии с прейскурантом цен, устанавливаемым Правительством Москвы.
    Отказ в регистрации залога, погашении регистрационной записи или продлении срока ее действия; регистрация несу¬ществующего договора о залоге; отказ внести необходимые изменения, дополнения и отметки; отказ в выдаче сведений о регистрационной записи могут быть обжалованы заинте¬ресованным лицом в суде по местонахождению Комитета му¬ниципального жилья.
    Дадим определение следующим понятиям: «кадастровое дело», «кадастровый номер», «единый государственный реестр прав на недвижимое имущество».
    Кадастровое дело – описание и индивидуализация объекта и недвижимости, позволяющие однозначно выделить его из других объектов с присвоением кадастрового номера.
    Кадастровый номер – уникальный номер объекта недвижимости, присваиваемый при инвентаризации на весь период его существования. Кадастровый номер здания или соружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера здания или сооружения, а помещения – из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
    Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество – это перечень прав на недвижимое имущество, отражащий принципы единой системы регистрации прав на недвижимость [1].

    2. Области применения затратного подхода для оценки недвижимости

    Оценка имущества предприятия основана на применении трех основных подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного. Для каждого подхода существуют свои специфические методы, приемы и условия.
    В связи с поставленным вопросом рассмотрим более подробно сущность и области применения затратного подхода. В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его суще¬ствующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект не¬движимости больше того, что может стоить приобретение рав¬ноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.
    В зависимости от способа воспроизведения зданий и соору¬жений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выра¬жение издержек воспроизведения как бы точной копии оцени¬ваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с исполь¬зованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элемен¬тов неэффективности. Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал — неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания.
    Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием со¬временных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного выше подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта.
    С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооруже¬ния. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оцен¬щику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода [6; 8].
    Области применения затратного метода.
    Главное преимущество затратного метода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, со¬стоит в его пригодности для более или менее достоверной оцен¬ки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничи¬вает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях затраты при предполагаемых условиях налогообложения, предусмот¬ренных проектом Налогового кодекса РФ, к базовой стоимости земельных участков и улучшений применяются различные ставки налогообложения, что обусловливает необходимость раздельной оценки этих элементов недвижимости. Техника такой оценки основывается преимущественно на затратном методе. Указанные достоинства придают ему свойства универсального инструмента оценщика, работающего на российском рынке. Однако, применяя затратный метод, оценщику надо учитывать и ограничительные условия, вытекающие из его сути.


      Скачать полную версию - obekty-nedvizhimosti.rar [23.02 Kb] (cкачиваний: 25)



    Информация
    Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии в данной новости.


    Неофициальный сайт "Санкт-Петербургский институт машиностроения"
    Связь с администрацией
    Карта сайта
    Все права защищены 2007-2008 ©